Истории

Провальная аренда и ремонт в подарок

В Омске предприниматель арендовала помещение и сделала ремонт. Когда съехала, спросила с собственницы компенсацию. Ремонт остаётся, в помещении стало лучше, ведь логично заплатить за это? Оказалось, всё не так однозначно.

Идея бизнеса, ремонт и быстрый финиш

Предприниматель Полякова решает открыть детский сад и летом 2012 года находит подходящее помещение. Арендодателя Лозинскую эта идея устраивает, и предприниматели устно договариваются о сделке. Но чтобы работать с детьми, помещение должно соответствовать нормам санпина. Полякова не хочет терять драгоценное время и начинает ремонт, не дожидаясь подписания договора.

С ремонтом Полякова успешно справляется. В августе в помещении появляются новые водопровод, канализация, раковины, электропроводка и розетки. На оплату подрядчикам уходит 128 300 ₽. Теперь основные хлопоты с ремонтом позади, и Полякова переходит к бумагам. 

В октябре Полякова и Лозинская подписывают договор аренды. Полякова заканчивает ремонт установкой пожарной сигнализации за 23 010 ₽. Но идее с детским садом не суждено сбыться. В январе 2013 года Полякова съезжает из помещения.

Деньги в ремонт вбуханы, а канализацию и розетки с собой не унесёшь. Естественно, Полякова хочет вернуть потраченные 151 310 ₽. Договориться о компенсации ремонта не получается, и Полякова подаёт на Лозинскую в суд.

Лёгкая победа и шелест денег в руках

На судебные заседания Полякова приходит с юристом, а вот Лозинская по повесткам не является. Предприниматель с юристом рассказывают суду историю с неслучившимся детским садом и ремонтом за деньги Поляковой. Показывают договоры с подрядчиками. Настаивают: Лозинская видела, что без ремонта никак, и сама разрешила отремонтировать помещение под санпины. Отбить их аргументы некому.

Суд верит Поляковой. Лозинская сдала старое помещение, а назад получила со свежим ремонтом. Договор аренды можно даже не смотреть — его подписали уже после ремонта. На такие случаи в законе есть правило о неосновательном обогащении, на основании которого Лозинская обязана заплатить Поляковой 151 310 ₽ за ремонт.

Неосновательное обогащение — это когда один безосновательно получает выгоду за счёт другого. Если выгоду нельзя вернуть в натуре, подсчитывают её стоимость. Тот, кто получил выгоду, обязан вернуть её деньгами (ст. 1102 и ст. 1105 ГК РФ).

Решение никто не обжалует. Через месяц Полякова получает исполнительный лист и несёт его приставам. Со счёта Лозинской снимают 134 558 ₽. Казалось бы, победа и деньги у Поляковой в кармане. Но не тут-то было.

Апелляция: верните деньги, суд ошибся

Лозинская разбирается, за что сняли деньги, и узнаёт о решении суда. В апреле 2014 года она нанимает юриста, просит суд восстановить срок на апелляцию и подаёт жалобу. Дело назначают на пересмотр. Обе предпринимательницы приходят на заседание с юристами, завязывается борьба.

Лозинская говорит, что не давала согласие на ремонт, и платить за чужой неудавшийся бизнес не собирается. Объясняет, что живёт не по прописке, повестки не получала, про суды не знала. А теперь она хочет отбить претензии Поляковой, просит рассмотреть дело с нуля и выслушать свидетеля. Полякова не согласна и просит оставить всё как есть.

Суд не соглашается пересматривать дело с нуля. Лозинской нужно было следить за почтой, которая приходит на адрес регистрации, раз она ИП. Пропустили повестку из суда — расхлёбывайте сами. Но это не играет роли, потому что первый суд вынес неправильное решение. 

Полякова съехала, но бумаги о расторжении договора с собственницей не подписала. В договоре сказано, что арендатор может досрочно расторгнуть договор по своей инициативе, только если письменного сообщит об этом арендодателю. Полякова же в качестве подтверждения расторжения договора показала суду соглашение без подписи Лозинской и не смогла доказать, что та была в курсе. Значит, договор аренды действует, поэтому в этом случае срабатывает законодательство об аренде — неосновательное обогащение не имеет к нему никакого отношения. И неважно, сделали ремонт до или после подписания договора.

Замена канализации, сантехники, электричества и установка пожарной сигнализации — это неотделимые улучшения в арендованном помещении. В договоре аренды сказано, что прежде чем делать ремонт, арендатор должен получить письменное разрешение арендодателя, но у Поляковой его нет. А пожарную сигнализацию она вообще обязана была установить за свой счёт и оставить арендодателю — так сказано в договоре аренды, который она сама же подписала. Получается, про ремонт Лозинская была не в курсе, а сигнализация принадлежит ей по условиям договора, то есть она не обязана ничего компенсировать Поляковой. Решение суда первой инстанции отменяют.

Неотделимые улучшения — это ремонт или установка оборудования в арендованном помещении, которые нельзя убрать без следов и дыр. Арендодатель не компенсирует арендатору затраты на неотделимые улучшения, если не давал на них согласие (ст. 623 ГК РФ).

Полякова не принимает поражение и подаёт кассационную жалобу. Дело проверяют ещё раз, но соглашаются с выводами апелляции. Дальше Лозинская подаёт в суд на возврат денег — Полякову обязывают вернуть ей 134 558 ₽.

Как согласовать ремонт в арендованном помещении, чтобы получить компенсацию

По закону арендатор имеет право получить компенсацию за ремонт, но только если согласует его с арендодателем. Согласовать ремонт — значит взять с арендодателя письменное согласие на сам факт ремонта и утвердить у него смету. Но достаточно прописать в договоре, что арендодатель ничего арендатору не компенсирует, и никакое согласие не поможет. Так что если собираетесь делать ремонт в арендуемом помещении, обратите внимание, нет ли в договоре пункта, который лишает вас компенсации (ст. 623 ГК РФ).

Компенсацию можно получить двумя способами: арендодатель засчитывает согласованный ремонт в арендную плату или возмещает арендатору живыми деньгами при съезде. Если выбираете первый вариант, обязательно зафиксируйте это в договоре. Устную договорённость о зачёте ремонта в арендную плату вы потом не докажете (ст. 614 ГК РФ).

Мы изменили фамилии участников этой истории.

Опубликовали 7 июля 2021 года

На ту же тему