Промышленная ипотека

Промышленная ипотека для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей ― это кредит по льготной ставке для бизнеса на покупку, реконструкцию, модернизацию или строительство недвижимости для промышленного производства.

Ставка по промышленной ипотеке ниже, чем в среднем по другим кредитам. Государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками. Для реализации программы промышленной ипотеки в 2024 году правительство выделило 2 300 000 000 ₽ (сайт ГИСП).

Ипотека для промышленных предприятий заработала в 2022 году, кредиты предоставляли в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.09.2022 № 1570.

Промышленная ипотека в 2024 году в России действует по новым правилам. Минпромторг совместно с Минфином и Минэкономразвития разработали новые условия промышленной ипотеки. Теперь льготные кредиты бизнесу предоставляют в соответствии с решением о порядке предоставления субсидии от 09.04.2024 № 23-60109-00982-Р (далее ― Решение).

Кто может оформить промышленную ипотеку

Получение промышленной ипотеки доступно компаниям и ИП, которые отвечают следующим требованиям (п. 1 раздела 1.1 Решения):

• ведут деятельность, которая относится к разделу С «Обрабатывающие производства» ОКВЭД, кроме добычи сырой нефти и природного газа и торговли ими, производства жидкого топлива, табачных изделий и алкогольной продукции, торговли ими, производства пищевых продуктов и напитков;
• доход в сфере промышленности не превышает 2 000 000 000 ₽ в год, а для малых технологических компаний – 4 000 000 000 ₽ в год;
• в уставном капитале заёмщика доля компаний, доход которых превышает 2 000 000 000 ₽ в год, а для малых технологических компаний – 4 000 000 000 ₽ в год, не превышает 50%.

К малым технологическим компаниям (МТК) относятся заёмщики, которые соответствуют условиям из ч. 1 ст. 5 закона № 478-ФЗ и данные о которых включены в реестр МТК (п. 5 раздела 1.1 Решения).

Ставки по промышленной ипотеке

Ставки по промышленной ипотеке рассчитывают в зависимости от размера ключевой ставки ЦБ РФ (п. 4 раздела 1.1 Решения).

Если ключевая ставка ЦБ РФ не превышает 10% годовых. Применяют базовые процентные ставки по промышленной ипотеке: 

• 3% годовых для технологических компаний;
• 5% годовых для других заёмщиков.

Если ключевая ставка ЦБ РФ превышает 10% годовых. Ставку считают по формуле:

Ставка по кредиту = базовая процентная ставка (3% или 5%) + ключевая ставка ЦБ РФ – 10%. 

Например, при ключевой ставке ЦБ РФ 18% ставка по промышленной ипотеке для технологических компаний будет 11% (3% + 18% – 10%), а для остальных заёмщиков — 13% (5% + 18% – 10%);

К технологическим компаниям относятся МТК, которые заключили с Минпромторгом соглашение о предоставлении субсидии по нормативно-правовым актам из п. 12 раздела 1.1 Решения.

Сумма кредита и срок, на который дают льготный кредит

Кредиты дают в размере до 500 000 000 ₽. Срок кредитования ― до семи лет (подп. «в» п. 3 раздела 10 Решения). 

В правительстве рассматривают возможность повысить максимальный размер промышленной ипотеки до 1 500 000 000 ₽, а срок кредитования — до десяти лет.

На какие цели дают льготный кредит

Кредит дают на одну или несколько целей (подп. «з» п. 3 раздела 10 Решения):

• покупка недвижимости, в том числе объектов незавершённого строительства, для промышленного производства;
• реконструкция и модернизация недвижимости для промышленного производства;
• строительство недвижимости для промышленного производства.

Требования к недвижимости, на которую оформляют промышленную ипотеку

Чтобы одобрили промышленную ипотеку, недвижимость должна соответствовать определённым требованиям в зависимости от целей кредита.

Если промышленную ипотеку берут на покупку недвижимости, норматив стоимости одного квадратного метра составляет (подп. «и» п. 3 раздела 10 Решения): 

• в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге не более 75 000 ₽; 
• в других регионах не более 50 000 ₽.

Если ипотеку берут для строительства, реконструкции или модернизации недвижимости, норматив стоимости одного квадратного метра составляет не более 90 000 ₽ (подп. «к» п. 3 раздела 10 Решения);

Промышленная ипотека на строительство и покупку недвижимости оформляется только под залог объекта, который строят или покупают на кредитные деньги (подп. «в» п. 3 раздела 10 Решения).

Требования к деятельности заёмщика после выдачи льготного кредита 

Не позднее чем через три года после выдачи кредита заёмщик обязан начать использовать для промышленного производства не менее 50% площади недвижимости, на которую была оформлена ипотека (подп. «д» п. 3 раздела 10 Решения). 

Если кредит получен для модернизации недвижимости, то в течение двух лет со дня завершения модернизации недвижимости общий годовой объём производства и реализации промышленной продукции должен вырасти не менее чем на 50% (подп. «л» п. 3 раздела 10 Решения).

Как получить промышленную ипотеку

Чтобы получить промышленную ипотеку, лучше действовать пошагово:

1. Определитесь с объектом недвижимости, который планируете купить, модернизировать, реконструировать или построить в рамках промышленной ипотеки. Убедитесь, что он соответствует требованиям Решения.
2. Льготные кредиты предоставляют не всем компаниям и ИП. Рекомендуем перед обращением в банк проверить свою кредитную историю и погасить задолженность по налогам, если она есть.
3. Выберите один из банков, которые имеют право оформлять промышленную ипотеку. Учитывайте, что бизнесу будет проще работать с банком, в котором у него уже открыт счёт.
4. Соберите пакет документов, которые потребует банк. У каждого из них свой перечень документов для получения льготного кредита. Как правило, банки требуют заявление, учредительные документы, финансовую отчётность, бизнес-план и информацию о недвижимости, на которую компания или ИП хочет оформить ипотеку.
5. Подайте в банк заявление вместе с необходимыми документами и дождитесь решения.

Плюсы и минусы промышленной ипотеки

У промышленной ипотеки много преимуществ:

✅ Позволяет бизнесу привлечь дополнительные средства на расширение производства, быстрый запуск высокотехнологичных проектов, создание новых рабочих мест.

✅ Хорошие финансовые условия, льготная ставка.

✅ Залогом выступает недвижимость, на которую оформляют ипотеку, — закладывать другие объекты недвижимости не нужно.

✅ Если бизнес отвечает требованиям Решения, то получить деньги можно сравнительно легко и быстро.

Но есть и минусы:

❌ Льготная промышленная ипотека доступна ограниченному кругу компаний и ИП: её может получить только бизнес с определёнными кодами ОКВЭД.

❌ Не все банки оформляют промышленную ипотеку.

❌ Размера кредита не всегда достаточно для удовлетворения потребностей бизнеса. 

❌ На рынке недвижимости не так много объектов, которые подходят заёмщику и отвечают требованиям Решения. Изучив запрошенный заёмщиком объект недвижимости, банки нередко отказывают в ипотеке.

❌ Количество заявок от бизнеса по промышленной ипотеке в несколько раз превышает выделенный государством лимит для банков по льготному кредитованию. Как следствие, не всем, кому нужна промышленная ипотека, банки оформляют кредит. Они ведут строгий отбор заёмщиков и отсеивают некоторые проекты.

Подытожим

👉 Промышленная ипотека ― это льготный кредит на покупку, модернизацию, реконструкцию или строительство недвижимости для развития промышленного производства.

👉 Оформить промышленную ипотеку могут компании и ИП, если они ведут деятельность, которая относится к разделу С ОКВЭД, и отвечают требованиям по доходу и составу учредителей.

👉 Ставки по промышленной ипотеке зависят от ключевой ставки ЦБ РФ.

👉 Максимальный размер кредита ― 500 000 000 ₽, срок кредита ― семь лет.

👉 Оформить промышленную ипотеку можно в одном из банков, отобранных Минпромторгом.