Законы

Как не платить за аренду, если ТЦ закрыли

Из-за эпидемии в Москве ввели режим повышенной готовности. По всей стране неделя с 30 марта официально нерабочая. Закрылись торговые центры, кинотеатры и рестораны. Малому бизнесу такие меры без объявления официального карантина обходятся дорого — как минимум нужно сохранить сотрудникам зарплаты и оплатить аренду. Проконсультировались с юристом, на что можно ссылаться, если нечем платить аренду, а форс-мажором ситуацию пока не признали.

Почему не стоит рассчитывать на форс-мажор

Форс-мажор — это обстоятельство непреодолимой силы, ситуация, которую никто не мог предвидеть. Но даже если эпидемию коронавируса в России признают форс-мажором, это не значит, что можно будет просто никому не платить. Можно будет лишь избежать ответственности за неуплату — это освободит предпринимателей от штрафов и пеней за просрочку арендной платы.

Но в законе есть нормы, на которые в переговорах с арендодателями можно ссылаться уже сейчас.

Что можно сделать сейчас

Некоторые торговые центры, закрывшись, сами объявляют арендные каникулы. Если у вас такого не произошло, есть несколько способов договориться, как не платить за аренду сейчас. Ни один из них не работает на сто процентов, но это лучше, чем ничего не делать.

Списать обеспечительный платёж. В большинстве договоров аренды есть обеспечительный платёж — залог, который вы внесли, когда заключали договор. Как только вы не заплатите за аренду, этот платёж спишется автоматически. Если этого платежа достаточно, чтобы пережить сложный период, сможете работать дальше.

Попросить арендодателя об отсрочке. Арендодатель может отказать вам в отсрочке платы за аренду, но попробовать стоит. В уведомлении ссылайтесь на то, что ваша прибыль зависит от потока клиентов, который заметно сократился из-за эпидемии.

Скачать шаблон заявления на отсрочку платы за аренду из телеграм-канала адвоката Калоя Ахильгова

Заявить об отказе от оплаты. Помещение нужно предпринимателю, чтобы клиентам было куда прийти: купить кофе, пообедать или выбрать обувь. Если торговый центр закрыт и посетители не могут в него попасть, значит, обстоятельства существенно изменились с того момента, как вы подписали договор. И это — основание, чтобы не платить за аренду.

Сергей Коваль, адвокат:

Вы не обязаны платить, если вам не предоставили помещение по не зависящим от вас обстоятельствам. Наоборот, если вы будете платить за аренду, когда не можете воспользоваться помещением, это будет означать неосновательное обогащение за ваш счёт, что неприемлемо.

Получается, что арендатор может заявить об отказе от оплаты. Ссылаться при этом нужно на статьи 451 и 612 Гражданского кодекса. Они регулируют ситуацию непредоставления помещения для использования.

Если арендодатель не согласится с вами, можно попробовать отстоять свою позицию в суде. Для этого нужно доказать наличие четырёх обстоятельств:

  1. Когда вы заключали договор, вы не предполагали, что в стране начнётся эпидемия коронавируса и торговый центр закроют.
  2. Что бы вы ни делали, это не повлияет на работу торгового центра.
  3. Арендодатель получает выгоду — платёж за аренду, а вы — убытки, то есть нарушается соотношение имущественных интересов сторон договора.
  4. В договоре не написано, что вы несёте риски из-за значительного изменения ситуации.

Если доказать, что все четыре условия соблюдены, суд может встать на сторону предпринимателя.

Подытожим

Если нет денег на аренду, можно не ждать, когда эпидемию объявят форс-мажором.

Если торговый или бизнес-центр, где вы арендуете место, закрыт, можно:

  • списать обеспечительный платёж;
  • попросить об отсрочке;
  • заявить об отказе от оплаты.

Ни один из этих способов не даст стопроцентной гарантии. Если не получится договориться с арендодателем, можно обратиться в суд. Заявления, которые вы написали, помогут аргументировать позицию в суде.

Автору помогал адвокат Сергей Коваль.

Статья основана на позиции конкретного юриста, которая может не совпадать с мнением его коллег.

Опубликовали 28 марта 2020 года