Могут выселить и оштрафовать: что нужно знать, если арендуешь помещение в торговом центре

Обычно типовой договор с ТЦ неприкасаемый, ничего поправить не дают. Если очень хочется поспорить — под окном очередь из желающих занять ваше место, вот как вам повезло. Подписывайте, пока владелец не передумал. Вжух — и вы арендатор, а в договоре — нужные арендодателю формулировки. 

Там необязательно криминал, но боль и страдания — очень может быть. Лучше заранее знать, на что подписываешься и чего ждать в будущем. Мы собрали основное.

Аренда может стать дороже. Сильно дороже

Помогли разобраться юристы Эвотора

Суть. У ТЦ всегда есть с десяток предлогов повысить арендную плату: рост рубля, падение рубля, спрос вырос, спрос упал, инфляция и дефляция. Чтобы не было неожиданностей, нужно знать условия и порядок изменения арендной платы — они есть в договоре. 

Как это происходит. Договор аренды бывает краткосрочный, до года, и долгосрочный — более года. Долгосрочный надо регистрировать в Росреестре, но никто не любит морочиться с документами и платить госпошлину. Поэтому обычно заключают краткосрочный, на 11 месяцев. На деле это значит, что каждый год арендатор должен заново договариваться про условия аренды. И про цену тоже. 

Бывает, арендодатель готов заключить договор надолго. Это не заморозит цену, зато будет понятно, как она изменится и на что рассчитывать через год. Обычно в долгосрочном договоре с ТЦ пишут так: 

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на ХХ%».

Если такое есть в договоре, арендодатель воспользуется своим правом с удовольствием. И каждый год будет радостно и с улыбкой приносить уведомление о повышении арендной платы. А арендатор не сможет ничего сделать: всё по договору.

Что смотреть в договоре. Права арендодателя и условия изменения стоимости аренды. Идеально, если там вообще стоит запрет на изменение ставки, но так не бывает. Но допускать, чтобы ТЦ мог без ограничений поднимать цену аренды, тоже нельзя. Лучше, чтобы были какие-то предельные цифры повышения: «не более чем на 10%» или «не может превышать официальный показатель инфляции».

В краткосрочном договоре хорошо, если есть автоматическое продление аренды. Ещё лучше, когда это продление на старых условиях. Такая формулировка означает заморозку цены на неопределённый срок, если арендодатель на найдёт способов разорвать договор по другим причинам. И да, это невероятная удача, так почти никогда не бывает.

Помещение может сдавать не владелец, а арендатор

Суть. Бывает, помещение в ТЦ сдаёт не собственник, а другой арендатор, который первым арендовал место. Иногда он может пересдать торговую площадь. Это называется субаренда, и часто это законно. Часто, но не всегда. 

Как это происходит. Собственник и первый арендатор заключают договор аренды, это основной договор. Он как бы база для любой субаренды, ему противоречить нельзя. 

В основном договоре может быть написано, что арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду. Это значит, что арендодатель сразу согласился: пересдача законна. Может быть написано, что субаренда запрещена. А может быть ничего не написано — тогда для субаренды нужно дополнительное письменное согласие владельца ТЦ (п. 2 ст. 615 ГК). 

Сама по себе субаренда не страшна, но есть несколько нюансов. 

Во-первых, она не может быть дольше срока в основном договоре. Не получится взять помещение в субаренду на год, если основная аренда истекает через три месяца. 

Во-вторых, субаренда прекращается одновременно с основным договором. Если владелец вдруг решит разорвать договор с арендатором, субарендатор вылетит из помещения автоматически. У него есть право перезаключить аренду уже с владельцем на оставшийся срок и на тех же условиях (п. 1 ст. 618 ГК). Но у владельца могут быть свои планы — субарендатору никто ничего не должен (определение ВС РФ № 306-ЭС14-1191). 

А ещё субарендатор не отвечает перед арендодателем. Совсем. Если кто-то разобьёт витрину, сломает дверь или произойдёт пожар, все претензии владельца будут к арендатору. 

Что смотреть в договоре. Нужно изучать основной договор аренды — есть ли у арендатора право пересдавать помещение. Если там ничего не сказано — надо разрешение от владельца. Если его нет или в договоре запрет на субаренду, помещение снимать нельзя. 

Ещё надо смотреть на сроки аренды, условия использования помещения, другие тонкости основного договора. Субарендатор не может выйти за его рамки, даже когда арендатор обещает, что всё будет в порядке.

Могут оштрафовать за нарушение режима работы ТЦ

Суть. Бывает, режим работы в ТЦ преподносят как часть договора — неотъемлемую и обязательную. Если его нарушить, тут же вводят штраф. А если откажешься платить — тянут в суд. Нужно быть готовым. 

Как это происходит. Арендодатели протаскивают в договор сомнительные условия: 

• режим работы ТЦ — обязательный для всех арендаторов;
• всё рабочее время сотрудники арендатора должны находиться на объекте;
• кого нет на месте в рабочее время — тому штраф, обычно в фиксированной сумме.

Вот, как в Санкт-Петербурге. 

Владельцы ТЦ ввели общий для всех режим работы: ежедневно, кроме 1 января, с 10 до 22. А сотрудники одного из арендаторов постоянно косячили: ставили помещение на охрану в 21:44, 21:15, 21:57 и снимали с охраны в 10:02, 10:26,10:08. За каждый такой косяк по договору был штраф — 2500 ₽. 

За неделю по нескольким объектам набежало 45 000 ₽ штрафа, а за многократное нарушение штрафы усиливались. В иске владелец ТЦ просил 330 000 ₽, но суд снизил сумму до 70 000 ₽ штрафа (решение АС Санкт-Петербурга № А56-6838/2014 от 17.04.2014).

Что смотреть в договоре. Тут важны три вещи: 

1. Есть ли в договоре обязанность соблюдать правила работы ТЦ и обеспечивать их соблюдение сотрудниками. 
2. Если есть — какие это правила, реально ли их соблюдать и нет ли никакого подвоха. 
3. Что будет, если эти правила нарушить — насколько крупный штраф.

Могут выселить из помещения без причины

Суть. С арендатором досрочно расторгают договор — присылают уведомление и просят покинуть помещение в течение какого-то срока. Например, 30 дней. А на замену находят другого арендатора, который готов платить больше. Приходится освобождать насиженное помещение, даже когда клиенты льются реченькой. 

Как это происходит. В договор протаскивают условие о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке и без объяснения причин. Так и пишут: 

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем и внесудебном порядке без объяснения причин при условии направления соответствующего уведомления арендатору в срок не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора. 

Ссылаясь на договор, владелец помещения присылает уведомление и ничего не нарушает: арендатора попросили на выход вовремя и правильным способом. Всё по закону.

Что смотреть в договоре: порядок прекращения или расторжения договора в одностороннем порядке. Если там есть положение про односторонний разрыв договора без объяснения причин — настоять на его удалении. 

Если владельцы цепляются за условие и отказываются исключать, хотя бы продлить срок для уведомления. Пусть там будет не 30–60, а хотя бы 120–160 дней. У арендатора будет больше времени на поиск нового помещения, а у арендодателя — меньше желания использовать этот пункт.

Точно заставят содержать и ремонтировать помещение

Суть. Ремонтом и содержанием помещения по закону занимается арендатор (п. 2 ст. 616 ГК). Ремонт — это починить люстру, заменить разбитую витрину или канализационный стояк. 

Поставить новый кондиционер или переклеить обои — это тоже ремонт, но не простой, а улучшение помещения. Вообще всё, что при арендаторе появилось нового в помещении, — это улучшения.

Сравните: если клиенты сломали дверь, а арендатор её починил — это текущий ремонт. Если двери вообще не было, а арендатор её поставил, новая дверь — улучшение.

За текущий ремонт арендатор всегда платит сам. За улучшение тоже сам, но тут же можно попросить у владельца ТЦ компенсацию (п. 2 ст. 623 ГК). Хотя в договоре обычно пишут обратное, и никто ничего не компенсирует

Как это происходит. Чтобы не компенсировать арендатору расходы, владельцы помещений так и пишут в договоре:

Такая формулировка говорит об одном: стороны договорились, что п. 2 ст. 623 ГК в их случае не работает. Арендатор не возражает, а значит, любой ремонт помещения — за его счёт.

Что смотреть в договоре: условия о неотделимых улучшениях и компенсации за них. Если неотделимые улучшения не возмещаются и не компенсируются — надо готовиться платить за них самому. И не ждать, что в случае досрочного выселения кто-то вернёт деньги за ремонт. Даже если он серьёзно повысит стоимость объекта.

Могут заставить делать даже капитальный ремонт

Суть. Обычно капитальный ремонт делает арендодатель — владелец ТЦ (п. 1 ст. 616 ГК). Так происходит, если стороны не договорились об обратном. Бывает, в договор протаскивают условие про капитальный ремонт как обязанность арендатора. Догадайтесь, кто попадает на деньги, если происходит авария или другая неприятность с помещением.

Как это происходит. Если арендодатель хочет снять с себя любые обязанности по содержанию помещения, в договоре аренды пишут: арендатор делает капитальный ремонт помещения за свой счёт. Это говорит о двух вещах: 

1. Если загорится электропроводка, упадёт кусок штукатурки или разорвёт водопровод — чинить поломки будет арендатор. Если будет ущерб, виноватым тоже, скорее всего, признают арендатора — потому что он должен был делать капремонт вовремя, но не уследил.  
2. Получить компенсацию за капремонт в порядке ст. 623 ГК тоже не выйдет — потому что договором предусмотрен капремонт за счёт арендатора.

Что смотреть в договоре: обязанности арендатора в части капитального ремонта. Если об этом ни слова, капремонт делает арендодатель. Он же отвечает за косяки и ущерб, который случился из-за несвоевременного капремонта. Если капремонт пытаются переложить на арендатора — это большой риск, лучше такой договор не подписывать.

Обеспечительный платёж могут не вернуть

Суть. Арендодатель оставляет в договоре совсем чуть-чуть оснований, по которым может вернуть обеспечительный платёж. Если аренду разрывают по каким-то другим основаниям, не указанным в договоре, деньги остаются у владельца ТЦ навсегда.

Как это происходит. В договоре прямо пишут: 

Если арендатор отказался от аренды в одностороннем порядке ранее срока, на который заключён договор, и по причине, которой нет в договоре, обеспечительный платёж не возвращается. 

Обычно у арендатора есть только несколько причин для одностороннего отказа от аренды (ст. 620 ГК). Например, если помещение непригодно, владелец не сделал капремонт или мешает его нормальному использованию. Если таких причин нет, односторонний отказ не даёт возможности требовать всё, что ранее получено по сделке. Даже если это обеспечительный платёж, который обещали вернуть.

Что смотреть в договоре: основания для одностороннего отказа и основания, по которым обеспечительный платёж могут не вернуть.