История: Предприниматель снимал помещение под магазин и однажды заметил трещину на витражном стекле. Когда аренда кончилась, собственник помещения вычел плату за замену стекла из залогового платежа. Предприниматель отказался платить и пошел в суд. Первая инстанция решила в пользу арендатора, вторая — в пользу владельца помещения.

Ниже юрист объяснит, почему так получилось, что прописать в договоре аренды, чтобы не платить за капремонт, и другие нюансы договора аренды.

Трещина, которая никому не мешала

Предприниматель из Старого Оскола снимает помещение под магазин электротоваров на первом этаже торгово-офисного центра. При подписании акта приёмки у арендатора нет претензий по поводу состояния помещения.

Договор заключают на одиннадцать месяцев, потом продлевают на тот же срок.

Арендатор отдаёт Арендодателю в качестве залогового платежа 75 000 ₽ и столько же платит каждый месяц за аренду.

Обеспечительный платёж — он же залоговый платеж или депозит — это сумма денег, из которых арендодатель может взять арендную плату, расходы на восстановительный ремонт помещения или пени за задержку платежей.

Если ничего такого не было, платёж возвращается арендатору по окончанию срока аренды. Как вариант, по условиям договора арендодатель может зачесть его в счёт оплаты последнего месяца аренды (ст. 381.1 ГК РФ).

Через месяц после начала торговли предприниматель видит трещину на витражном окне длиной в метр и говорит о ней администраторам центра. На трещину составляют акт о повреждении имущества, один экземпляр которого остаётся у арендатора.

Предприниматель торгует в помещении ещё полтора года, а потом решает съехать. Арендодатель не против, поэтому стороны заключают соглашение о расторжении договора. И тут всплывает та самая оконная трещина. В соглашение записывают, что трещину не устранили, поэтому нужно заменить весь стеклопакет.

Однако когда составляют акт возврата помещения, в документ попадает фраза, что к арендатору претензий нет. Предприниматель не принимает пункт про трещину на свой счёт и съезжает из помещения.

У собственника помещения остаётся залоговый платеж предпринимателя — 75 000 ₽, который по условиям договора нужно вернуть в течение месяца. Трещина в cтекле по-прежнему на месте, поэтому арендодатель нанимает подрядчика и заменяет стеклопакет.

На замену уходит 22 784 ₽ — эту сумму арендодатель удерживает из залогового платежа и возвращает предпринимателю только 52 216 ₽.

Предприниматель получает возврат только части залогового платежа, а когда разбирается, почему получилась такая сумма, не соглашается с вычетом. Витраж он не разбивал, администрация торгового центра была в курсе про трещину и, самое главное, по акту возврата у арендодателя не было претензий к состоянию помещения. Предприниматель пишет претензию на возврат 22 784 ₽, получает отказ и идёт в суд.

Первая инстанция: нет вины — не плати

В суде предприниматель стоит на своём: стекло не бил, а по договору аренды он отвечает за вред помещению, только если виноват. Арендодатель тоже не сдаёт позиции: раз стекло разбилось в период аренды предпринимателя, значит, замена стекла — его обязанность, ведь по закону текущий ремонт на нём. Плату за ремонт он правомерно взял из залогового платежа.

Арендатор обязан за свои деньги проводить текущий ремонт арендованного имущества, только если по договору аренды арендодатель не взял эту обязанность на себя (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Суд смотрит акт и констатирует: из акта видно, что стекло разбито, но не написано, кто его разбил. Доказательств вины предпринимателя нет, а значит, арендодатель не имел права брать деньги за ремонт из залогового платежа и обязан вернуть своему бывшему арендатору 22 784 ₽.

Вторая инстанция: стёкла меняет арендатор, это его обязанность

Арендодателя решение не устраивает, он подаёт апелляционную жалобу, и, как оказалось, не зря.

На пересмотре судьи говорят следующее. Предприниматель получил помещение без изъянов. А ещё у него есть обязанность по договору — заботиться о текущем ремонте. И тут неважно, виноват он или нет, что помещение изнашивается, а оконные стекла — что поделать — иногда бьются.

Не платить за текущий ремонт арендатор может только из-за форс-мажора, а тут ничего такого не было. В общем, арендодатель верно вычел деньги из залогового платежа.

Обязанности и ответственность по договору могут быть сняты с предпринимателя, только если он не может их исполнить из-за непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Апелляционный суд отменяет первое решение, и на этом спор между предпринимателем и арендодателем заканчивается.

Почему предприниматель был неправ

Первая инстанция буквально истолковала договор аренды, а надо было смотреть в суть отношений.

Суд учёл только одну норму в договоре: арендатор возмещает ущерб, если он виноват в повреждении. А если не виноват — не возмещает. Это могло сработать, если бы сторонами были физлица, а предметом аренды — квартира или машина. Но тут предпринимательские отношения, и общее правило про вину работает иначе.

Решающий момент в договоре — обязанность арендатора содержать и ремонтировать арендованное помещение, а совсем не норма про вину и ущерб.

Стекло не заменили → обязательство не исполнили → договор нарушен.

По этой логике предприниматель отвечает не за разбитое стекло, а за нарушение условий договора.

Тут арендатор виноват по определению — это не надо доказывать, так как факт нарушения уже есть.

Книга учёта доходов и расходов

Цена: от 2000 ₽ в год.

Как работает: сервис «Книга учёта доходов и расходов» соберёт данные из Z-отчётов с ваших терминалов, автоматически заполнит КУДиР и сохранит её в формате Эксель в облаке. А ещё в приложении есть налоговый календарь — теперь вы точно не пропустите срок уплаты налогов и вовремя сдадите отчётность.

На правах рекламы ООО «Эвотор» 2RanymKbv1W

Что надо знать об отношениях арендатора и собственника помещения

  1. За текущий ремонт и содержание арендованного помещения всегда отвечает арендатор. Если арендодатель готов ремонтировать помещение сам, об этом надо написать в договоре аренды отдельным пунктом. Когда его нет, любую мелкую поломку чинит тот, кто снимает помещение.
  2. Арендодатель по определению отвечает за капитальный ремонт — когда нужно менять проводку, ремонтировать крышу или фундамент. В договоре эту обязанность можно переложить на арендатора (и это будет больно). Если собрались снимать помещение, которое вот-вот посыплется, убедитесь, что в договоре не указано, что капремонт — ваша обязанность.
  3. Бывает, что ремонт в помещении — текущий или капитальный — надо делать срочно. Лучше, чтобы в договоре были конкретные рамки: неделя, две или месяц после обнаружения причин. Если их нет, ремонт надо делать в «разумные сроки». Закон не уточняет, сколько это — неделя или год. Поэтому лучше прописать заранее, а если не прописаны сроки — не тянуть с ремонтом.
  4. Арендатор по своему желанию может улучшить помещение. Например, установить в офис кондиционер или поставить металлическое крыльцо на входе в магазин. Лучше уточнить в договоре, кто и как за них платит, а сами улучшения заранее согласовать с арендодателем. Иначе за всё платит арендатор.
  5. Когда съезжаешь, отделимые улучшения можно забрать с собой. Например, снять видеокамеры или роллеты. Если демонтаж улучшений оставляет повреждения — то есть улучшения неотделимы, тогда их забрать с собой нельзя.
  6. Когда аренда закончится, арендодатель должен вернуть помещение в том состоянии, в котором его получил. Выгорание цвета стен или потертости на паркете — это нормальный износ. А вот разбитое стекло, сбитый угол или сломанная дверь — уже повреждения, перед возвратом помещения их надо исправить. Иначе арендодатель может вычесть стоимость ремонта из суммы залога. Или пойти в суд.
Жиза советует
Подпишитесь на телеграм-канал Жизы и не пропускайте полезные статьи для предпринимателей!

Подписаться

На правах рекламы ООО «Эвотор» 2Ranyo1JN64

Жиза советует