Как арендатор и арендодатель спорили, кто платит за случайно разбитое окно

Трещина, которая никому не мешала

Предприниматель из Старого Оскола снимает помещение под магазин электротоваров на первом этаже торгово-офисного центра. При подписании акта приёмки у арендатора нет претензий по поводу состояния помещения.

Договор заключают на одиннадцать месяцев, потом продлевают на тот же срок.

Арендатор отдаёт Арендодателю в качестве залогового платежа 75 000 ₽ и столько же платит каждый месяц за аренду.

Через месяц после начала торговли Предприниматель видит трещину на витражном окне длиной в метр и говорит о ней администраторам Арендодателя. На трещину составляют акт о повреждении имущества, один экземпляр которого остаётся у арендатора.

Предприниматель торгует в помещении ещё полтора года, а потом решает съехать. Арендодатель не против, поэтому стороны заключают соглашение о расторжении договора. И тут всплывает та самая оконная трещина. В соглашение записывают, что трещину не устранили, поэтому нужно заменить весь стеклопакет. Однако, когда составляют акт возврата помещения, в документ попадает фраза, что к арендатору претензий нет. Предприниматель не принимает пункт про трещину на свой счёт и съезжает из помещения.

У Арендодателя остаётся залоговый платеж Предпринимателя — 75 000 ₽, который по условиям договора нужно вернуть в течение месяца. Трещина в cтекле на месте, поэтому Арендодатель нанимает подрядчика и заменяет стеклопакет. На замену уходит 22 784 ₽ — эту сумму Арендодатель удерживает из залогового платежа и возвращает Предпринимателю только 52 216 ₽.

Предприниматель получает возврат только части залогового платежа, а когда разбирается, почему такая сумма, не соглашается с вычетом. Витраж он не разбивал, администрация торгового центра была в курсе про трещину и, самое главное, по акту возврата у Арендодателя не было претензий к состоянию помещения. Предприниматель пишет претензию на возврат 22 784 ₽, получает отказ и идёт в суд.

Нет вины — нет денег

В суде Предприниматель стоит на своём: стекло не бил, а по договору аренды он отвечает за вред помещению, только если виноват. Арендодатель тоже не сдаёт позиции: раз стекло разбилось в период аренды Предпринимателя, значит, замена стекла — его обязанность, ведь по закону текущий ремонт на нём. Плату за ремонт он правомерно взял из залогового платежа.

Суд смотрит акт и констатирует: из акта видно, что стекло разбито, но не написано, кто его разбил. Доказательств вины Предпринимателя нет, а значит, Арендодатель не имел права брать деньги за ремонт из залогового платежа и обязан вернуть своему бывшему арендатору 22 784 ₽.

Стёкла меняет арендатор, и точка

Арендодателя решение не устраивает, он подаёт апелляционную жалобу, и, как оказалось, не зря.

На пересмотре судьи говорят следующее. Предприниматель получил помещение без изъянов. А ещё у него есть обязанность заботиться о текущем ремонте. И тут неважно, виноват он или нет, что помещение изнашивается, а оконные стекла — что поделать — иногда бьются. Не платить за текущий ремонт арендатор может только из-за форс-мажора, тут ничего такого не было. В общем, Арендодатель верно вычел деньги из залогового платежа.

Апелляционный суд отменяет первое решение, и на этом спор между Предпринимателем и Арендодателем заканчивается.

Почему Предприниматель не прав

Первая инстанция буквально истолковала договор аренды, а надо было смотреть в суть отношений.

Суд учёл только одну норму в договоре: Арендатор возмещает ущерб, если он виноват. А если не виноват — не возмещает. Это могло сработать, если бы сторонами были физлица, а предметом аренды — квартира или машина. Но тут предпринимательские отношения, и общее правило про вину работает иначе.

Решающий момент в договоре — обязанность арендатора содержать и ремонтировать арендованное помещение, а совсем не норма про вину и ущерб. Стекло не починили → обязательство не исполнили → договор нарушен. По этой логике Предприниматель отвечает не за разбитое стекло, а за нарушение условий договора. 

Тут Арендатор виноват по определению — это не надо доказывать, так как факт нарушения уже есть. Если Предприниматель уверен в своей невиновности, то он и должен искать доказательства. По закону это не обязанность Арендодателя — бремя доказывания лежит на том, кто нарушил договор.

Подытожим

1. За текущий ремонт и содержание арендованного помещения всегда отвечает арендатор. Если арендодатель готов ремонтироваться сам, об этом надо написать в договоре аренды отдельным пунктом. Когда его нет, любую мелкую поломку чинит тот, кто снимает помещение. 
2. Арендодатель по определению отвечает за капитальный ремонт — когда нужно менять проводку, ремонтировать крышу или фундамент. В договоре эту обязанность можно переложить на арендатора. Если собрались снимать помещение, которое вот-вот посыплется, убедитесь, что капремонт по договору — не ваша обязанность. 
3. Бывает, что ремонт в помещении — текущий или капитальный — надо делать срочно. Лучше, чтобы в договоре были конкретные рамки: неделя, две или месяц после обнаружения причин. Если их нет, ремонт надо делать в «разумные сроки». Закон не уточняет, сколько это — неделя или год. Поэтому лучше прописать заранее. 
4. Арендатор по своему желанию может улучшить помещение. Например, установить в офис кондиционер или поставить металлическое крыльцо на входе в магазин. Лучше уточнить в договоре, кто и как за них платит, а сами улучшения заранее согласовать с арендодателем. Иначе за всё платит арендатор. Когда съезжаешь, отделимые улучшения можно забрать с собой. Например, снять видеокамеры или роллеты. Если демонтаж улучшений оставляет повреждения — улучшения неотделимы, их забрать с собой нельзя. 
5. Когда аренда закончится, арендодатель должен вернуть помещение в том состоянии, в котором его получил. Выгорание цвета стен или потертости на паркете — это нормальный износ. А вот разбитое стекло, сбитый угол или сломанная дверь — уже повреждения, перед возвратом помещения их надо исправить. Иначе арендодатель может вычесть стоимость ремонта из суммы залога. Или пойти в суд.